بازار مسکن همواره به‌عنوان یکی از مهم‌ترین و استراتژیک‌ترین بخش‌های اقتصاد ملی شناخته می‌شود. این بازار نه‌تنها نقشی کلیدی در تأمین نیاز شهروندان دارد، بلکه به‌دلیل ماهیت خود و پیوند مستقیم با بسیاری از صنایع بالادستی و پایین‌دستی، نقش مهمی در شکل‌دهی به جریان نقدینگی و جهت‌گیری‌های سرمایه‌گذاری نیز ایفا می‌کند. از همین‌رو، تغییرات در نرخ ارز و تورم، همواره تأثیر قابل‌توجهی بر این بازار داشته‌اند. در سال‌های اخیر، نوسانات نرخ ارز و افزایش قیمت‌ها، زمینه را برای نوسان در بازار مسکن فراهم کرده است. درحقیقت باید عنوان داشت به موجب آنکه بسیاری از هزینه‌های ساخت‌وساز، از جمله مصالح وارداتی یا ماشین‌آلات ساختمانی، به ارز وابسته‌اند، هرگونه تغییر در نرخ ارز به صورت مستقیم در قیمت نهایی واحدهای مسکونی منعکس می‌شود.
از سوی دیگر درسال گذشته نیز تورم و رشد حجم نقدینگی باعث شد تقاضا برای خرید ملک به‌عنوان یک دارایی مطمئن و مقاوم در برابر کاهش ارزش پول ملی افزایش یابد. اما در شرایط فعلی، به‌نظر می‌رسد که بازار در وضعیت انتظار قرار دارد و بسیاری از سرمایه‌گذاران و متقاضیان مصرفی، تصمیم‌گیری را به تعویق انداخته‌اند تا فضای اقتصادی کشور شفاف‌تر شود و تکلیف نرخ ارز در افق میان‌مدت مشخص‌تر گردد هرچند که باید توجه داشت قیمت مسکن تنها در سایه متغیرهایی مانند ارز و تورم شکل نمی‌گیرد؛ عواملی چون سطح تقاضای موثر، سیاست‌های اعتباری بانکی، نحوه هدایت نقدینگی در اقتصاد، میزان تولید مسکن و چه‌بسا انتظارات اجتماعی، همگی در روند قیمت‌گذاری و تحرک بازار اثرگذارند. در واقع، برای آنکه بازار مسکن بتواند به‌دور از سفته‌بازی و نوسانات شدید حرکت کند، نیاز است تا رویکردهای سیاستی به‌سمت ثبات ارزی، تسهیل تولید، حمایت از مصرف‌کننده واقعی و هدایت نقدینگی به بخش‌های مولد هدایت شود. در این میان، وظیفه سیاست‌گذار نیزآن است که با تقویت زیرساخت‌ها، زمینه‌ای فراهم کند تا بازار مسکن با آرامش بیشتر و رفتار منطقی‌تری همراه شود. در بررسی بیشتر این موضوع و واکاوی وضعیت قیمتی بازار مسکن به گفت‌وگو با حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن و عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن:
تسهیلات بانک‌ها برای بازار مسکن کفایت نمیکند
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن و عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار «رسالت» به تشریح وضعیت قیمتی بازار مسکن پرداخت و دراین خصوص بیان کرد: اکنون در حال طی کردن روزهای آخر از ماه فروردین می‌‌باشیم و به طورکل از اواخر اسفند تا پایان فروردین بازار تعطیل است و اتفاق خاصی صورت نمی‌گیرد اما تفاوت سال جاری با سال‌های گذشته، مطرح شدن موضوع مذاکره و تعامل با جهان است. بنابراین اینکه روند مذاکرات به‌کجا می‌انجامد، بسیار حائزاهمیت خواهد بود.
وی افزود: طی سال‌های گذشته تجربه کسب کرده‌ایم که موضوع تعامل با دنیا و مذاکرات بر شرایط اقتصادی‌مان موثر است و موثر خواهد بود.
محتشم با اشاره به تقویت ارزش پول ملی تصریح کرد: اینکه جریان مذاکرات چگونه پیش‌خواهد رفت و چه سمت‌وسویی خواهد داشت، موضوعی است که باید منتظر ماند و دید اما واقعیت آن است که طی یک ماه اخیر نرخ ارز حدود ۲۰ درصد کاهش یافت و ارزش ریال نیز قوت پیدا کرد و این تقویت تاکنون خود را در بازار مسکن نمایان نکرده است.
کارشناس بازارمسکن در پاسخ به اینکه چرا بازارمسکن تاثیرپذیری خود را نشان نداده است، بیان کرد: این موضوع دلایل مختلفی دارد. یکی از دلایل اصلی این موضوع این است که بازارمسکن خود را با نرخ ارز وقف می‌دهد اما این روند به صورت آنی نیست چراکه متقاضی مسکن به طورکل معمول در شرایط بحرانی، خرید نمیکند زیرا نقدشوندگی پایین است. از طرفی دیگر اگر فروشنده اطمینان ندارد که شرایط آتی چگونه خواهد بود، از فروش امتناع خواهد کرد.
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه تطبیق بازارمسکن با نرخ ارز در گرو سیاست‌های دولت است، همچنین خاطرنشان کرد: کاهش یا افزایش نرخ ارز به سرعت بر بازار مسکن اثرگذار نخواهد بود. درحقیقت بازار مسکن همچون کالاهای خوراکی و وارداتی به سرعت تاثیر نمی‌پذیرد. بنابراین مادامی که نرخ ارز تثبیت گردد، بازارمسکن خود را با شرایط وقف خواهد داد. هرچند که این وقف نیز ممکن است به تاخیر بیفتد و این روند بستگی به سیاست‌های دولت دارد.
وی متذکر شد: اگر دولت در زمانی که نرخ ارز افزایش می‌یابد، درصدد حفظ قیمت مسکن است باید هدایت نقدینگی به سمت تولید را در دستورکارقراردهد. متاسفانه می‌بینیم که دولت برنامه ویژه‌ای برای تولید و رفع موانع پیش‌روی تولید ندارد. متاسفانه اکنون چالش بخش‌های تولیدی بسیار است و موانع آزاردهنده‌ای نیز همچون بیمه‌های تامین اجتماعی، مالیات، بوروکراسی‌های اداری حاکم بر تولید و ناترازی انرژی وجود دارد.
او یادآور شد: چالش‌های تولید موجب می‌گردد که سرمایه به بخش مسکن هدایت شود. اگر سرمایه‌ها به بخش مسکن نیاید، تقاضای موثر به گونه‌ای نخواهد بود که بتواند قیمت مسکن را با نرخ دلار تطبیق دهد. دلیل این روند آن است که توان خرید برای افراد متقاضی مسکن وجود ندارد و شرایط درآمدی مردم به گونه‌ای است که خرید مسکن از آرزو به رویا تبدیل شده است.
محتشم با اشاره به روند سرمایه‌ای بازارمسکن ادامه داد: متاسفانه بانک‌ها تسهیلات پرداخت نمی‌کنند و وام‌هایی که می‌دهند نیز کفایت نمیکند. بنابراین موضوع شکل سرمایه‌ای مطرح می‌گردد و افراد سرمایه‌دار بجای آنکه پول خود را در بازار ارز، طلا، بورس و خودرو وارد کنند به بخش مسکن وارد می‌شوند و این امر موجب افزایش تقاضا می‌گردد. این تقاضا اگرچه سرمایه‌ای است اما درنهایت امر تقاضا تلقی می‌گردد و سبب می‌شود تا قیمت مسکن خود را با شرایط روز نرخ ارز تطبیق دهد.
وی در پایان این گفت‌وگو بیان داشت: اکنون به موجب آنکه در شرایط مذاکرات به سر می‌بریم و نوسان کاهش و افزایش نرخ ارز مطرح است، مسکن منتظر است و درنهایت براساس تغییراتی که اعمال می‌گردد، خود را تطبیق خواهد داد.
|
